Der Bundesgerichtshof hat zu Recht hinsichtlich des Beschlusses des OLG Frankfurt a. M. vom 17.2.2022 – 20 W 261/20 (notar 7-8/23 S. 263 m. Anm. Schulz) klargestellt, dass für die maßgebliche Frage, ob eine grundstücksübergreifende Tiefgarage ein einheitliches Gebäude bildet, die Verkehrsanschauung entscheidend ist. Der BGH bestätigt die für die notarielle Praxis sehr relevante Konstellation der grundstücksübergreifenden Tiefgaragen. Die häufig gewählte Gestaltung liegt darin, den gesamten Baukörper der Tiefgarage einem „Stammgrundstück“ (oft dasjenige der Tiefgaragenzufahrt) sachenrechtlich nach Überbaugrundsätzen zuzuordnen. Dieses Stammgrundstück wird sodann in Teileigentum aufgeteilt. Dies ermöglicht unter anderem, dass die Tiefgaragenstellplätze als Teileigentum separat veräußert werden können, was gerade für die Vermarktung und den Betrieb der Tiefgarage große Vorteile bieten kann.
BGH, Beschl. v. 15.6.2023 – V ZB 12/22 – (amtliche Leitsätze)
a) Maßgeblich für die Beurteilung der Einheitlichkeit von Gebäuden ist bei einem Überbau immer die Verkehrsanschauung; die körperliche bautechnische Beschaffenheit stellt nicht das allein entscheidende Kriterium dar, sondern erlangt nur im Rahmen der festzustellenden Verkehrsanschauung Bedeutung.
b) Erstreckt sich eine Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau auf andere Grundstücke, führt allein die bautechnische und statische Verbindung der Tiefgarage mit auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäuden nicht dazu, dass die Tiefgarage kein einheitliches Gebäude ist.
c) Auch Verbindungen der auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäude mit dem Tiefgaragenkörper durch Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Fluchtwege und der Haustechnik dienende Versorgungseinrichtungen oder von den anderen Grundstücken ausgehende weitere Zufahrten stehen der Einordnung der Tiefgarage als einheitliches Gebäude nicht entgegen.
